Daftar Isi
KPR adalah fasilitas pembiayaan untuk membeli rumah, apartemen, atau jenis-jenis properti lainnya. Pada penerapannya, properti tersebut akan menjadi jaminan kepada bank.
Melalui KPR, kamu hanya perlu mengangsur atau mencicil rumah yang diidamkan dalam periode bulanan, tentunya dengan jumlah uang yang sangat ringan jika dibandingkan dengan membeli secara tunai.
Mari kita pelajari apa itu KPR selengkapnya pada ulasan berikut.
Ketentuan mendasar pengajuan Kredit Pemilikan Rumah (KPR)
Untuk bisa membeli rumah KPR, kamu harus membayar DP alias uang muka. Uang muka ini dijadikan sebagai tanda sepakat dan selain itu dianggap sebagai pendukung proses pembiayaan sehingga tidak seluruh harga pembelian ditanggung bank.
Ketentuan minimum DP ditetapkan BI paling kecil 10% dari harga beli properti.
Dengan perhitungan itu, maka kamu sebagai nasabah harus mencicil pembiayaan dengan angsuran setiap bulan selama tenor masa hutang yang telah disepakati.
Lalu, kamu juga harus membayar suku bunga yang ditentukan dengan skema tertentu. Yaitu, ada bunga tetap, bunga efektif, dan bunga floating (mengikuti bunga pasar).
Nah, untuk jenis KPR yang bisa dipilih, bank umumnya membagi jadi dua yaitu konvensional dan syariah yang masing-masing memiliki keunggulan tersendiri.
Gak cuma itu saja, bank juga telah menetapkan sejumlah syarat KPR rumah untuk kamu yang ingin mengajukan pembiayaan.
Jenis-jenis KPR
Jenis KPR di Indonesia tidak satu, ada beberapa jenis KPR dengan sistem penerapan yang berbeda-beda. Berikut penjelasan lengkapnya.
1. KPR Konvensional
KPR konvensional disebut juga KPR non-subsidi adalah yang paling umum dipilih oleh masyarakat Indonesia. Hampir semua bank menawarkan jenis KPR ini dengan persyaratan dan bunga yang berbeda satu dengan lainnya.
Suku bunga KPR yang ditetapkan biasanya mengikuti aturan BI Rate. Sedangkan masa pinjamannya berkisar antara 5-25 tahun.
Jika kamu terlambat atau menunggak kredit KPR konvensional, siap-siap dikenakan denda yang cukup besar karena skema pinjaman ini tidak disubsidi pemerintah.
2. KPR subsidi
Berbeda dengan KPR konvensional, KPR subsidi adalah fasilitas dari pemerintah yang disalurkan melalui bank-bank. KPR ini ditujukan untuk masyarakat berpenghasilan rendah, belum memiliki rumah, dan rumah yang dapat dibiayai maksimal tipe 36.
Harga rumah yang bisa memakai skema KPR bersubsidi mengikuti acuan pemerintah dan berubah setiap tahunnya.
Karena disubsidi oleh pemerintah, KPR ini menerapkan uang muka (DP) dan bunga yang lebih rendah dibanding KPR konvensional serta bebas bebas dari pajak pertambahan nilai (PPN). Suku bunga perumahan subsidi pada umumnya adalah 5% flat, sudah termasuk premi asuransi jiwa, asuransi kebakaran, dan asuransi kredit.
Namun ada juga minusnya, yaitu biasanya lokasi rumah subsidi sangat terpencil dengan akses yang cukup sulit. Satu poin kelemahan ini bisa kamu cegah dengan melakukan survei sendiri supaya bisa mengetahui lokasi tepatnya.
Meski begitu, program KPR subsidi dari Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat atau Kementerian PUPR tetap menjadi opsi yang dinilai sangat memudahkan masyarakat. Maka dari itu, program ini sangat bagus untuk dimanfaatkan.
Bahkan sejak 1 April 2020, Kementerian PUPR memberikan stimulus fiskal sebesar Rp1,5 triliun untuk 175.000 rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah yang ingin membeli rumah melalui program KPR Subsidi.
3. KPR Syariah
KPR syariah menggunakan akad jual-beli (murabahah). Jadi bank yang memiliki produk KPR syariah akan membayarkan lunas rumah yang kamu inginkan, setelah itu kamu tinggal mencicil dengan jangka waktu hingga 15 tahun.
Karena menggunakan prinsip syariah, maka tidak ada pengenaan bunga KPR pada jenis ini. Namun harga rumah yang harus kamu cicil sudah ditambahkan dengan keuntungan yang akan diambil oleh pihak bank.
Bagaimana cara melakukan pengajuan KPR dan syarat-syaratnya?
Jika kamu tertarik mengajukan pembelian rumah KPR, maka seperti ini penerapannya secara garis besar.
- Mengisi formulir dan melengkapi persyaratan dokumen.
- Analis bank menilai kredibilitas kredit kamu dan pasangan serta kesanggupan untuk melunasi cicilan rumah tiap bulan hingga lunas. Penentuan jumlah plafon KPR adalah tugas dari analis bank juga.
- Pihak bank akan menilai harga rumah yang ingin kamu beli menggunakan internal maupun external appraisal. Biasanya bank akan menghubungi pihak penjual untuk meminta data lengkap tentang rumah.
- Jika semua proses sudah dijalani, selanjutnya adalah melakukan akad kredit disertai penandatanganan dokumen yang berkaitan dengan KPR maupun jual beli rumah. Proses ini akan diikuti oleh bagian legal bank, penjual rumah, notaris, pembeli dan saksi-saksi.
Syarat untuk mengajukan Kredit Pemilikan Rumah (KPR)
Ada beberapa syarat KPR rumah yang harus dipenuhi agar pengajuan KPR disepakati oleh pihak bank, yaitu:
- WNI dan berdomisili di Indonesia
- Telah berusia 21 tahun atau sudah menikah
- Memiliki pekerjaan dan penghasilan tetap sebagai pegawai tetap/wiraswasta/profesional dengan masa kerja maupun usaha minimal 1 tahun
- Memiliki NPWP Pribadi
Jika kamu sudah memenuhi syarat di atas, kamu harus melengkapi beberapa dokumen berikut ini.
- KTP
- Kartu Keluarga (KK). Jika KK milikmu dan pasangan belum menyatu, keduanya harus dilampirkan.
- Buku atau akta nikah bagi pasangan suami istri
- NPWP
- Pas foto ukuran 3×4 dan 4×6 masing-masing 3 lembar
- Formulir pengajuan KPR dari bank yang dipilih
Persyaratan tambahan untuk karyawan dan wiraswasta.
| Profesi | Persyaratan |
| Debitur karyawan |
|
| Debitur wiraswasta |
|
Istilah-istilah seputar Kredit Pemilikan Rumah (KPR)
Sebelum membeli rumah KPR, pasti calon konsumen akan diminta DP, yaitu uang muka. Selain DP, ada beberapa istilah lainnya dalam KPR yang patut diketahui. Yuk, ketahui dulu di sini!
Application form
Formulir aplikasi KPR yang wajib diisi sebelum ngajuin KPR. Isinya data diri gitu deh, sama halnya kayak kalau mau daftar kerja atau daftar sekolah. Tapi formulir yang satu ini isinya lebih komplit.
Appraisal
Penilaian terhadap harga rumah yang dilakukan bank yang akan mengucurkan KPR. Jadi, pihak bank akan datang dan melihat rumah yang akan dibeli dengan fasilitas KPR untuk dinilai harganya.
Taksiran harga rumah menurut kita Rp400 juta, sementara bank bilang Rp300 juta. Harga yang digunakan adalah taksiran dari bank. Jadi, jumlah KPR yang dipinjamkan bank hanya Rp300 juta itu.
Agunan
Aset yang dijadikan sebagai jaminan kredit. Saat mengajukan KPR, sertifikat rumah yang dibiayai oleh KPR akan menjadi agunan alias ditahan bank. Artinya apa? Ya kalau gagal bayar lunas KPR, rumah akan disita oleh bank.
Alih debitur
Alih debitur adalah cara melunasi cicilan rumah KPR dengan menjual rumah yang sudah dibeli dengan fasilitas KPR, namun belum lunas. Dengan kata lain yang melanjutkan cicilan KPR adalah orang yang membeli rumah bersangkutan.
Ability to pay
Kemampuan nasabah mengangsur KPR. Nah, ini yang menilai adalah pihak bank. Kalau dinilai gak mampu, misalnya gaji cuma Rp4 juta tapi angsuran Rp3 jutaan, maka permohonan KPR pasti ditolak.
Angsuran
Besarnya pembayaran KPR yang dilakukan dengan sistem cicilan per bulan dalam jangka waktu tertentu. Nominal setiap bulannya sudah termasuk angsuran pokok kredit dan bunga.
AJB
Kependekan dari akta jual beli. Tentu saja AJB ini berwujud dokumen yang berguna sebagai bukti bahwa transaksi rumah itu sah di mata hukum. Disebut sah karena ada tanda tangan notaris atau pejabat pembuat akta tanah di dokumen itu.
Istilah lain terkait KPR
Akad
Ini bukan akad dalam pernikahan ya. Melainkan perjanjian dalam proses KPR. Bank dan nasabah membuat komitmen bersama bahwa masing-masing akan menjalani hak dan kewajiban sesuai ketentuan. Komitmen yang dilanggar akan terkena sanksi.
Balik nama
Kalau yang ini bukan nama Adi dibalik jadi Ida ya hehehe. Balik nama di sini maksudnya mengubah nama pemilik rumah di sertifikat. Ada biaya untuk melakukan balik nama dan dilakukan di depan pejabat pembuat akta tanah agar resmi secara hukum.
BI Checking
Ini adalah pemeriksaan riwayat kredit nasabah dengan mengacu pada data BI (Bank Indonesia). Kalau punya tunggakan kredit dari bank manapun, siap-siap susah memperoleh KPR karena mungkin masuk dalam daftar hitam BI.
Buy back guarantee
Jaminan dari developer bahwa mereka akan membeli kembali properti jika gak selesai dibangun dalam waktu yang telah dijanjikan. Misalnya, janji selesai Oktober 2015, ternyata harus molor sampai tahun depan. Rumahnya bisa saja dibeli lagi oleh developer kalau kita menginginkan hal itu.
Booking fee
Duit yang diberikan ke developer sebagai bukti bahwa kita serius ingin membeli rumah yang dibangun. Booking fee umumnya akan mengurangi jumlah total uang muka alias DP.
Biaya KPR
Biaya selain uang muka dan cicilan yang wajib dibayar oleh pembeli. Misalnya biaya notaris, biaya appraisal, biaya asuransi, dan biaya administrasi.
Custodian
Pihak yang bertanggung jawab menyimpan dokumen agunan dengan sebaik-baiknya. Kalau konteksnya KPR, berarti dokumen itu adalah sertifikat rumah.
Credit report
Laporan analisis bank terhadap kemampuan nasabah alias pembeli rumah dalam melunasi KPR tepat waktu.
Cluster
Kompleks rumah yang hanya punya satu gerbang masuk dan keluar. Sistem keamanan biasanya lebih ketat jika dibandingkan perumahan biasa.
Couple
Adalah rumah dengan bentuk berpasangan dan saling berdampingan (menempel) tanpa celah di sisi kiri dan kanan sehingga gak ada jarak. Perumahan couple bisa dua pasang, tiga pasang atau lebih.
Credit committee
Panitia kredit yang ditunjuk bank buat menilai aplikasi KPR, apakah akan disetujui atau ditolak. Tenang aja, gak bakal di-PHP-in.
Down payment
Uang muka alias DP. Ini adalah uang yang diserahkan kepada developer sebagai pembayaran awal atas KPR.
Loan set-up
Pencatatan data kredit sesuai dengan hasil pemeriksaan credit committee.
Loan to maturity (Tenor)
Jangka waktu KPR yang diajukan atau lamanya angsuran kredit, biasanya bank akan menyesuaikan dengan kemampuan finansial nasabah atau hal lainnya.
Plafon KPR
Plafon KPR adalah jumlah total kredit alias pembiayaan yang diberikan bank. Biasanya hanya 80% dari nilai rumah. Contohnya, rumah Rp100 juta, berarti pembiayaan dari bank hanya sebesar Rp80 juta.
Roya
Penghapusan catatan di sertifikat aset yang dijadiin agunan. Semisal, beli rumah bekas yang sertifikatnya jadi jaminan di bank. Saat akan menebus sertifikat itu, pembeli rumah bakal kena biaya roya untuk menghapus catatan bahwa sertifikat itu sedang jadi jaminan di bank.
Non-performing loan
Status kredit macet alias pembayaran cicilan yang mandek alias nggak lancar. Status ini biasanya dipakai jika cicilan tidak dibayar selama 3 bulan lebih.
Personal discussion
Tanya jawab antara bank dan nasabah yang mengajukan KPR. Pihak bank bakal menggali informasi dari orang tersebut sampai sedetail-detailnya.
Underwriting
Proses pemberian keputusan apakah pengajuan KPR diterima atau nggak dari bank.
Standby letter of credit
Surat dari nasabah KPR yang memberi izin ke bank untuk menagih angsuran sesuai dengan syarat dan ketentuan yang berlaku.
To be obtained
Syarat yang belum dipenuhi dalam proses KPR karena kondisi tertentu. Misalnya, KTP sedang disita karena terjaring razia Satpol PP jadi belum bisa menyediakan dokumen itu. Sehingga KTP-nya boleh menyusul.
Semoga sekarang kamu sudah update dan makin paham lagi sama KPR ya! Jangan lupa nanti kalau sudah beli rumah sendiri, lindungi keuanganmu dari beban pengeluaran yang terlalu tinggi dengan asuransi rumah.
